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2019年房贷选择等额本金还是等额本息?提前还款该怎么办?

发布日期:2019-09-10 04:13   来源:未知   阅读:

  •   等额本息,顾名思义,就是说月供是一样的,每个月的还款额度是一样多的,等额就是月供的额度是一样的,本息就是说里面包括本金和利息。这是我们最常用的房贷按揭方式,因为月供的额度一样,所以前期的还款压力小,所以很多人就选择了这个还款方式,本来大多数人贷款买房的原因就是因为钱不够,等额本息的优势正好符合。等额本息的劣势就是利息总额会比较高,而且前期的还款中主要都是利息,如下图所示,月供是5307元,利息总额是91万元,第一个月的利息占了月供的74%,此后利息所占月供的比例逐渐降低,直到191个月以后,也就是16年以后,你的月供中的本金才会超过利息。

      通货膨胀使得你借款的实际利率远低于名义利率。很多人可能觉得,等额本息一开始全部还的是利息,而且30年下来所还款的利息还要比本额等金多20多万,肯定不划算,宁可一开始选择压力大一点,省点利息。这样计算似乎没什么问题,毕竟数据摆在那,但是很多人忽略了一点,那就是通货膨胀。比较直观的通货膨胀,导致通货膨胀最直接的因素就是市场上流通的货币越来越多,网上有一种比较直观计算通胀率的公式:M2增速-GDP的增速,看过数据基本可以看出,如果世界现有的货币体系不改变,通货膨胀是一直存在的,随着时间越长,现在每月还款的5000多元到30年后,要比现在的5000多元要少得多得多,换言之,实际利率要远远低于你借款的名义利率。

      等额本息是先对总额平摊,总利息是固定的。而等额本金是对本金平摊,随着本金的减少,利息也会减少,故等额本金更划算。等额本金随着还款时间的增加,月供先多后少,而等额本息月供是相同的。4059醉红颜2018。总体来看,先期等额本金等额本息后期等额本金,等额本息前期更具优势。等额本金月还款利息是逐渐增多的,越往后利息越多,故如果有提前还款计划且又能承担前期还款压力的话,优先选择等额本金。